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        房產稅的要點及實務(N個實務案例)

        更新時間:2017-04-04 15:40      作者:中天建財經主編
        房產稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅,F行的房產稅是第二步利改稅以后開征的,1986年9月15日,國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始實施。
        房產稅的特點:1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象只是房屋;2、征收范圍限于城鎮的經營性房屋;3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法,對于只用的按房產計稅余值征收,對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。
        一、房產稅的征收范圍
        房產稅以房產為征稅對象,依現行房產稅暫行條例規定,其征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區的行政區的區域范圍。
        自2009年1月1日起,外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人,依《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。
        【例】不在開征地區范圍之內的工廠、倉庫,不應征收房產稅。
        【例】凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的,在施工期間,一律免征房產稅。但是,如果在基建工程結束以后,施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的,應當從基建單位接收的次月起,依照規定征收房產稅。
        【例】納稅人委托施工企業建設的房屋,從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。
        納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋,應按規定征收房產稅
        【例】加油站罩棚不屬于房產,不征收房產稅。
         
        二、房產稅的納稅人
        房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的,由經營管理的單位繳納。產權出典的,由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,由房產代管人或者使用人繳納。
        產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人,統稱為納稅義務人。
        【例】不論是否取得房產證,若屬于房產稅的納稅義務人,則應按規定繳納房產稅。
        【例】房屋轉租收入,是否需要繳納房產稅?
        答:根據《房產稅暫行條例》第二條規定,房產稅由產權所有人繳納。
        由于轉租者不是產權所有人,因此對轉租者取得的房產轉租收入不征收房產稅。房產轉租,不需要繳納房產稅。
        【例】承租人使用房產,以支付修理費抵交房產租金,仍應由房產的產權所有人依照規定交納房產稅。”
        【例】鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
         
        三、房產稅的計稅依據
        房產稅的計稅依據是房產的價值或房產的租金收入。按房產價值征稅的,稱從價計征;按房產租金收入計征的,稱從租計征。
        (一)從價計征
        《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,房產原值,是指納稅人按照財務會計制度規定,在賬簿記載的房產原值。對納稅人未按財務會計制度規定記載,房產原值不實和沒有房產原值的房產,由房產所在地地方稅務機關參考同時期的同類房產核定。
        為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。
        對于更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件,更新后不再計入房產原值。
        【例】以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業及外籍個人在繳納房產稅時,均應將其根據記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣。
        【例】納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的,在房屋大修期間免征房產稅,免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除,并在申報表附表或備注欄中作相應說明。
        【例】房產中配置的消防設施是否應計入房產原值計征房產稅?
        答:根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)的規定,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。
        因此,企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產稅的配套設施,無論是否計入固定資產原值,均應納入房產原值繳納房產稅。如果是可以隨意移動的滅火器材,則不需要繳納房產稅。
        【例】出租房屋免收租金如何繳納房產稅?
        《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定:“對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”
        【例】融資租入的房產如何確定房產稅納稅義務發生時間?
        根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第三條的規定,融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
        【例】納稅人在自有土地上建造房產,應于何時將土地價值計入房產原值計算繳納房產稅?
        答:《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規定:“對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”
        因此,對按照房產原值計稅的房產,應在納稅義務發生時將土地價值計入房產原值。
        【例】經營性租賃租入房屋,由承租人承擔的裝修費用的,不計入房產原值不繳納房產稅;
        對于承租方,對房產沒有所有權,不是房產稅的納稅人,因此不能將發生的裝修費作為房產稅的計稅依據;
        承租人承擔的裝修費用一般作為承租企業的“長期待攤費用。
        【例】根據現行房產稅政策規定,土地出讓成本應以土地出讓合同為準,對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。
        (二)從租計征
        從租計征,僅限于房產出租的部分。對房產出租,以房產租金收入為計稅依據。房產的租金收入,包括貨幣收入和實物收入。
        《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定,房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅;免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額;在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
        【例】出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等,凡單獨計價的可予以扣除;凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的,由稅務部門核定扣除。
        【例】自有商業房產一半自用一半出租,房產稅如何繳納?自用的按照從價計征,按照房產余值計征房產稅,出租的按照從租計征,按租金收入計征房產稅:
        自用部分按房產原值×(自用面積/總面積)來作為計稅房產原值。
        出租部分,按租金收入12%計算繳納房產稅。
        【例】公司無租使用上級公司的房屋,同時又將部分無租使用的房屋對外出租,請問房產稅應當如何繳納?
        答:根據《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定:“一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。”
        對自用房產部分,無租使用人按照房產余值代為繳納房產稅。對出租部分,按房產租金收入計算繳納房產稅。
        【例】以房產聯營投資的,房產稅計稅依據應區別對待:
        (1)以房產聯營投資,共擔經營風險的,以房產余值為計稅依據計征房產稅。
        (2)以房產聯營投資,收取固定收入,不承擔經營風險,只收取固定收入的,實際是以聯營名義取得房產租金,因此應由出租方按租金收入計征房產稅。
         
        四、房產稅的稅率
        依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;
        依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。
        從2001年1月1日起,對個人按市場價格出租的居民住房,其繳納的房產稅暫減按4%的稅率征收。
         
        五、應納稅額的計算
        (一)從價計征的公式為:
        年應納稅額=房產計稅余值×1.2%
        自用的地下建筑,按以下方式計稅:
        1.工業用途房產,以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。
        應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%
        2.商業和其他用途房產,以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。
        應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%
        房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例,由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
        3.對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
        (二)從租計征的公式為:
        應納稅額=租金收入×12%(或4%)
        1.出租房產實行(或選擇)增值稅一般計稅方法的,其增值稅應納稅額為“當期銷項稅額-當期進項稅額”,其從租計征的房產稅計稅依據“不含增值稅”的租金收入,就是增值稅發票中列明的“銷售額”,
        即:取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計算公式如下:
        從租計征房產稅計稅依據=全部租金收入÷(1+11%)
        【例】某公司一般納稅人出租寫字樓,年租金收入111萬(含稅),其中租金收入采用的是一般計稅方法繳納增值稅,適用房產稅的稅率12%,則房產稅應納稅額=111÷(1+11%)×12%=12萬元,需要將含稅租金換為不含稅租金收入。
        2.一般納稅人選擇簡易計稅方法的或小規模納稅人適用簡易計稅方法的,從租計征房產稅計稅依據是“不含增值稅”的租金收入,即以收到的全部租金收入,按照5%的征收率折算,計算公式如下:
        從租計征房產稅計稅依據=實際全部租金收入÷(1+5%)。
        【例】接上例,如該公司上述房屋租金收入滿足采用簡易計稅方法的條件,并選擇按照簡易計稅繳納增值稅,其增值稅適用征收率為5%,則:則房產稅應納稅額=111÷(1+5%)×12%=12.69萬元。
        【例】某房屋租賃企業,房產原值共1800萬元,2017年4月1日將原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店,月租金6萬元。5月1日將另外的原值100萬元的房屋出租給個人用于經營,月租金0.6萬元。當地政府規定允許按房產原值減除20%后的余值計稅。則:
        (1)從價計征房產稅=(1800-1000-100)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×3÷12×1.2%+100×(1-20%)×4÷12×1.2%=9.44(萬元)
        (2)從租計征房產稅=6×9×12%+0.6×8×12%=7.06
        (3)該企業當年應繳納房產稅=9.44+7.06=16.50(萬元)
         
        六、若干具體規定
        1、新建房屋的納稅義務發生時間是建成之日或辦理驗收手續之日的次月
        2、投資聯營房產的,公擔風險的按房產余值;不擔風險的按租金
        3、融資租賃房屋的按房產余值征稅
        4、納稅單位和個人無租使用房產部門、免稅單位及納稅單位的房產,由使用人代交
        5、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,按各自使用的部分劃分,分別征收或免征房產稅
         
        七、房產稅的納稅申報
        納稅人應根據稅法的規定,將現有房屋的坐落地點、結構、面積、原值、出租收入等情況,據實向當地稅務機關辦理納稅申報。
         
        八、房產稅的納稅期限和納稅地點
        房產稅實行按年征收,分期繳納。納稅期限一般規定按季或按半年征收一次。
        房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人,應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。
        【例】房產開發公司將自己開發的門面房兩間暫時作為售樓處,以后還將對外銷售,請問作為售樓處期間是否征收房產稅,如果征收房產稅應如何確定原值?
        《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第四款中“房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征房產稅”的規定,開發企業利用商品房作售樓部的情況,應自開始使用售樓部的次月繳納房產稅。作為自用的售樓部,根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定,按照其原值的70%的1.2%繳納房產稅。
        【例】一次收取數月租金如何繳納房產稅
        《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)第三條規定:“房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”第七條規定:“房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。這是房產稅的一般規定。”《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第(三)項規定:“納稅人出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。”
        基于以上政策規定,如當地無特殊規定(比如大連有特殊規定),出租人一次性收取承租人跨年度的租金,必須按照房產稅的納稅義務發生時間為收到款項的當天,計稅依據為全部房租收入(含預收)進行房產稅的納稅申報。即預收的房租,不可分期申報繳納房產稅。
         
        九、房產稅的稅收優惠(未列全)
        下列房產免納房產稅:
        1.國家機關、人民團體、軍隊單位本身的辦公用房和公務用房;
        2.由國家財政部門撥付事業經費的單位本身的業務用房;
        3.宗教寺廟的舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋)、公園、名勝古跡供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋;
        4.個人所有非營業用的房產;
        5.經財政部批準免稅的其他房產;
        6.自2016年1月1日至2018年12月31日,對高校學生公寓免征房產稅;
        7.非營利性科研機構自用的房產、土地,免征房產稅、城鎮土地使用稅;
        8.對長江上游、黃河中上游地區,東北、內蒙古等國有林區天然林資源保護工程實施企業和單位用于天然林保護工程的房產、土地和車船分別免征房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅;
        9.企業擁有并運營管理的大型體育場館,其用于體育活動的房產、土地,減半征收房產稅和城鎮土地使用稅;
        10.對商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業務自用的房產、土地,免征房產稅、城鎮土地使用稅;
        11.對在中國境內從事大型客機、大型客機發動機整機設計制造的企業及其全資子公司自用的科研、生產、辦公房產及土地,免征房產稅、城鎮土地使用稅;
        12.對疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產、土地、車船,免征房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅;
        13.對公共租賃住房免征房產稅。對經營公共租賃住房所取得的租金收入,免征營業稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入,未單獨核算的,不得享受免征房產稅優惠政策;
        14.鑒于血站是采集和提供臨床用血,不以營利為目的的公益性組織,又屬于財政撥補事業費的單位,因此,對血站自用的房產和土地免征房產稅和城鎮土地使用稅;
        15.老年服務機構自用的房產暫免征收房產稅;
        16.經營公租房所取得的租金收入免房產稅。
        【例】實行差額預算管理的事業單位,雖然有一定的收入,但收入不夠本身經費開支的部分,還要由國家財政部門撥付經費補助。因此,對實行差額預算管理的事業單位,也屬于是由國家財政部門撥付事業經費的單位,對其本身自用的房產免征房產稅。
        【例】納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,按各自使用的部分劃分,分別征收或免征房產稅。
         

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